【冷眼集】央行升息對後，房市一定會下跌嗎？

【MyGoNews衷柏宣/臺北報導(dǎo)】央行正式升息以及採取選擇性信用管制措施以後，很多人認(rèn)為，升息趨勢確定之後，房價將會出現(xiàn)下跌，事實上，根據(jù)過去央行調(diào)升利率，對於房地產(chǎn)的影響來看，可能情況並不一定如預(yù)期般的讓房價出現(xiàn)下跌。過去經(jīng)驗顯示：在升息狀況下，臺北市、臺北縣「房市成交量將會持續(xù)成長」，臺中呈現(xiàn)中性水準(zhǔn)，南部則出現(xiàn)下跌比較明顯的狀況。

2009年第4季，澳洲先開槍升息；2010年1月，中國大陸也無預(yù)警調(diào)升存款準(zhǔn)備率，都是宣告低利率時代暫時結(jié)束的前兆。直接來說，調(diào)升利率將會造成購屋房貸的負(fù)擔(dān)增加，建商土地、建築融成本增加；間接而言，也會造成房市投資客的資金負(fù)擔(dān)，對房市有相當(dāng)程度的影響。

但換句話說，利率調(diào)升，也相對代表景氣復(fù)甦，民眾不論是在銀行的存款利息或是市場投資報酬率，皆可增加，相對代表購屋能力大大提升。升息對房市影響多空皆有，再加上國內(nèi)央行在2010年6月24日宣布調(diào)高重貼現(xiàn)率半碼，升息態(tài)勢已儼然成型，這個發(fā)展值得注意。
 

 

臺北縣市在利率走揚期間，房市成交量將會持續(xù)成長。
 


回顧2003年6月27日到2004年9月29日央行調(diào)升重貼現(xiàn)率，皆維持1.375%水準(zhǔn)，2004年9月30日央行調(diào)升重貼現(xiàn)率至1.625%後，重貼現(xiàn)率持續(xù)調(diào)升至2008年9月25日達到3.625%達高峰，在2003年第3季到2008年的第3季這段利率調(diào)升期間。

臺北市成交量指數(shù)平均水準(zhǔn)約在83，其中最高達到140，最低也有28。相較於2001年第1季到2009年第2季重貼現(xiàn)率在下滑期間，臺北市成交量平均指數(shù)在22相比，明顯增加許多，代表臺北市在利率走揚期間，「房市成交量將會持續(xù)成長?！?br />
在臺北縣方面，重貼現(xiàn)率持續(xù)上揚期間成交量指數(shù)平均水準(zhǔn)約在97，其中最高達到154，最低也有30。相較於2001年第1季到2003年第2季重貼現(xiàn)率在下滑期間，臺北市成交量平均指數(shù)在31相比，明顯增加許多，代表臺北縣在利率走揚期間，「房市成交量與臺北市相同會持續(xù)成長」。
 

 

利率走高，臺中房市影響小，高雄影響大


在臺中部會區(qū)方面，重貼現(xiàn)率持續(xù)上揚期間，成交量指數(shù)平均水準(zhǔn)約在98，其中最高達到198，最低僅有50。相較於2001年第1季到2003年第2季重貼現(xiàn)率在下滑期間，臺中都會成交量平均指數(shù)在53相比，明顯增加許多，但觀察重貼現(xiàn)率下滑期間，最高有達到106水準(zhǔn)，顯示臺中都房市成交量與重貼現(xiàn)率下滑期間差距不大，顯示利率與「臺中房地產(chǎn)成交量呈現(xiàn)中性水準(zhǔn)」。

在南高方面，觀察2009年第3季到2004年第2季期間，重貼現(xiàn)率皆維持2%以下水準(zhǔn)，這段期間南高都會區(qū)成交量指數(shù)皆有240~370水準(zhǔn)，但利率調(diào)升後，成交量指數(shù)明顯下滑至100~150水準(zhǔn)，顯示利率在谷底階段，對南高都會區(qū)將有所助益，但利率調(diào)升後，長期對「南高都會區(qū)成交量將會明顯減少」。